انشاء هيئة عليا للتطوير العقاري مطلب وضرورة حتمية في هذه المرحلة

حذر الخبير السعودي العالمي في التطوير العقاري ان التطوير العقاري في السعودية اصبح مهنة لمن لا مهنة له

وقال الخبير والمستشار المهندس عبدالعزيز دليم الغامدي ان هناك العديد من الشركات والافراد الذين يمارسون هذه المهنة بكل جرأة وتحد وكان الامر اتتاح محل تجاري لبيع الخردوات او غيرها

وشدد المهندس الغامدي ان مايحدث الان من بعض المطورين انهم , لا يراعون الامور الفنية والهندسية واصول البناء والتنفيذ السليم ولا يخافون الله في ما قد يحدث من امور في ذلك المبنى مستقبلا

واضاف ان هناك مساكن تمليك اشتراها اناس طيبون ودفع الاموال من كدهم وتعبهم والبعض الاخر يقترض من البنك ويدفع المبلغ ضعفين , ثم يتفاجأ ان حلمه وحلم ابناءه في الاستقرار والحياة الكريمة يتعثر بسوء تنفيذ مبنى او عدم جودة مواد تم استخدامها به او سوء توزيع للفراغات او صعوبة في الصيانة نظرا لوجود عيوب داخل المبنى.

ولفت المهندس عبدالعزيز دليم الغامدي ان المشاكل التي تحدث يوميا من مشاريع التمليك تحتاج منا الى كتب ومجلدات

وطالب بضرورة انشاء هيئة عليا للتطوير العقاري بالمملكة هدفها دراسة تلك المشاكل ووضع الحلول المناسبة لها وتسن القوانين التي تخدم المطور والمالك كلا في ما يعنيه فسيبقى الحال على ماهو عليه ويبقى التطوير لدينا ( طقها والحقها).

واستعرض المهندس الفامدي ان التطوير العقاري في السعودية عبارة عن شركات تأسست برؤس أموال لأشخاص كانو يعملون في تجارة متنوعة (الزراعة الصناعة المواشي بيع الأقمشة -بيع وشراء الأراضيالخ ) أشخاص كانو يعملون في وظائف حكومية و قالو مثل المثال الشائع ( مع الخيل يا شقرا ) أو من أبناء تلك الشريحة الذين رغبوا بأن يعلمو أولادهم الحرص و الحفاظ على أموالهم وتنميتها بشكل جيد عن طريق التطوير العقاري لأنها حسب رأيهم السوق الواعدة وكذلك لأن بعض أبنائهم لايرغبون في إكمال مسيرة أبائهم في مجال أعمالهم والتي أصبحت لا تتناسب مع مكانتهم الحالية و تطلعاتهم المستقبلية .

وقال أصبحنا نجد أسماء اومؤسسات عقارية تتزايد بشكل يومي وكأنها صوالين الحلاقه او المطاعم السريعة أو كالحفر التي تملأ الشوارع .

واضاف ان التطوير العقاري يشتمل على ثلاثة عناصر اساسية وهي المال والفكر والمهارة ولكن حين ندقق النظر في الوضع الحالي يتبين لنا أنه لايوجد فكر ولا توجد مهارة ابدا وكل ما هنالك ليس سوى مال حيث المال وحدة هو الذي يحكم ويتحكم وهو الذي يقرر نوع المشروع و موقعة و جودته وكل ما يتعلق بالمشروع.

على سبيل المثال مدينة جدة لأنني أعرفها و أعيش بها و أعرف عدد لابأس به من الشركات التي تعمل بالتطوير العقاري فيها لذا اجد نفسي قادرا على وضع تصنيف للمنتسبين للتطوير العقاري او من يسمون انفسهم مطورين عقاريين بالشكل المهني وليس الشخصي على النحو لتالي :-

- شركات أو أفراد مطورين بشكل مهني ومنهجي بنسبة 80%

- شركات أو أفراد مطورين بشكل مهني متوسط بنسبة 50%

- شركات أو أفراد مطورين بشكل مهني متدني بنسبة 20%

- شركات أو أفراد مطورين بشكل مهني مبتدئين بنسبة صفر %

لو تحدثنا عن الشريحة الأولى نجد أنهم شركات أو أفراد لديهم من الإلمام العقاري والهندسي الشيئ الكثير والذي يساعد على تطوير أعمالهم وبناء منهجية عمل مدروسة تجعلهم ناجحين بشكل ممتاز في إدارة أعمالهم العقارية وتنمينها بشكل يخدم مصلحتهم ودخلهم المادي أولاً ثم الوصول إلى رضى العميل عنهم علماً بأن هذه الشريحة تخدم فئة محددة وشريحة خاصة من العملاء الذين لديهم القدرة المادية على الشراء والعيش في أماكن راقية ذات مستوى يتناسب و متطلباتهم وعوائدهم المادية وأسلوب حياتهم السابقة أو أشخاص يرغبون في الإنضمام إلى تلك الطبقة الراقية.

ولكن نجد أن عملها حتى وإن كان ذا صفة منهجية وعلمية مدروسة إلا أنه يتخلله العديد من الأخطاء الفنية التي أراها من وجهة نظري جوهرية حيث أنهم لا يعتمدون على الدراسة الحقيقية لإدارة المشاريع في أعمالهم بشكل عملي مهني مدروس بكل شكل دعائي للشركة حتى لا يقال عنهم غير ذلك بينما الحقيقة أن تلك الشركات سواء كانت عامة أو عائلية لاترغب إطلاقاً في تفعيل أي منهجية علمية قد تكشف أوراقها وطريقتها في ادارة المشروع.

وتحدث الغامدي عن الشريحة الثانية وهم بنسبة الذين نصيبهم ومنهجيتهم العملية في مجال التطوير العقاري لاتتجاوز 50% وهم شركات أو أفراد كانو يعملون في مجالات قريبة من مجال التطوير العقاري او يملكون راس مال جيد أو كان أحد أفراد مجلس إدارة إحدى الشركات التطويرية من الشريحة الأولى .

حيث يقرر هؤلاء الأفراد أن يكونو شركة تطوير على غرار المثل (جحا أولى بلحم ثوره) فيبداء النقاش وتعلو الأصوات والنناتج شركة عقارية تحارب في سبيل النجاح بشكل منهجي بسيط ومهني غير ناجح وفكر غير مدروس بما فيه الكفاية لبقاء أو إستمرار النجاح ويبداء مشروعهم الأولى بحملة دعائية تقارب أفلام السينما العالمية لجذب الأنظار إليهم ظناً وإعتقاداًمنهم بذلك سيكون لهم السيطرة الكاملة على السوق العقاري والهدف إقناع العملاء لتعزيز عمل التسويق لأعمالهم وزيادة نسب البيع في المشروع . وعندما أتحدث عن تلك الشريحة نجد منها شركات عائلية الأب الرئيس وأبنائه في مجلس الإدارة ومنهم المدير العام أو يتخذون لهم مديرا ذو خبرة ولكن ليس لدية خبرة إدارية ويبدأون في عمل المشاريع العقارية التي يرون من وجهة نظرهم أنها ناجحة جداً وأن بمقدورهم شراء السوق العقاري لصالحهم حيث أنهم قد عملو مشاريعاً عقارية في عدة دول مجاورة أو أجنبية ونجحت هناك وعندما يأتون لتطبيقها هنا يفاجئون بالعديد من المشاكل سواء من ناحية التقييم أو المعاملات الحكومية اللازمة لإنجاز تلك الأعمال بمختلف فئاتها (كالأمانة الدفاع المدني -........ إلخ ) وكذلك يفاجئون عند التنفيذ بأخطاء تصميمية تظهر على السطح نظراً لعدم قناعة المطور صاحب الشريحة الثانية بمدى أهمية دراسة التصاميم المعمارية والإنشائية والإلكتروميكانيك وأنظمة الأمن والسلامة للمبنى .

وتعاليه الدائم بأن بمقدوره السيطرة على مايحدث داخل الموقع وخلال سير العمل نظراً لخبرته في إنشاء عدد من المباني الخاصة به والشقق التمليك في عدد من الأحياء والمشاركة أو المساهمة مع عدد من الملاك في إنشاء مجمعات سكنية للبيع يحتوى على عدد 3 أو 4 فيلات سكنية وبذلك تكونت لدية الخبرة الفنية والإدارية التي تجعل منه قادراً على إدارة الشركة وتسليم القيادة الداخلية لأبنائه الذين لا يملكون من الخبرة الا شهادة الانتماء والنسب ومن ثم يبداون في الإستعانة بعدد من المهندسين من دول أخرى يعملون في صمت وانتاجية أكثر ويتولى الادارة التنفيذية مدير بلا ادارة .



فيما شرح الشريحة الثالثة وهم الذين يمتلكون خبرة مهنية لا تتعدى 20 % ويمثلون الغالبية العظمى من المنتسبين للتطوير العقاري وهم الاشخاص او الشركات التي كان اصحابها يعملون في مكاتب عقارية بيع وتأجير او دلالين عقار او مقاولين عاديين ومع مرور الوقت ومدى ما يشاهدونه من تقدم في اعمال البيع العقاري وتوفر الفرص للدخول في السوق وقاموا بانشاء العديد من المساكن الخاصة بالتمليك يعتمدون فيه على حاجة الناس ويتملسون من خلاله الدخول للمجالات المتعدده فيه ويعتمدون في دعاياتهم على ان السباكة مضمونه 5 سنوات, هكذا اصبح مفهوم التطوير العقاري بضمان السباكة والكهرباء فقط.

ومن ذلك العمل كانت النتيجة السيئة وهي تٌكون شريحة رابعة للدخول في معترك التطوير العقاري وهم الذين يملكون صفرا% من المهنية والفكر العقاري وكل ما يمتلكون انهم مجموعة من العمالة الاجنبية كانت تعمل معا او لهم علاقات عائلية مع بعضهم البعض واثناء جلسة عشاء في (غرفة) احد منهم تبلورت لديهم فكرة التطوير العقاري ولماذا يكونو احد المستفيدين منه طالما ان السوق العقارية ليس لها قوانين وليس لها ضوابط تتركز عليها والمجال فيها مفتوح لكل من هب ودب.

واكد المهندس عيدالعزيز دليم الغامدي انه طالما يعمل في التطوير العقاري الحداد والاخر نجار والاخر سباك واحدهم يعمل في محل مواد بناء وبعد الاتقاق بينهم والقيام بعمل جمعية للمبالغ المطلوبة يتم البحث بعد ذلك عن اسم شخص مسكين لا يفقه في العقار الا مكاتبها ومن التمليك الا صكوك كتابة العدل وبعد الحصول على اسم الشخص المغرر به للاستخدامه كواجهة للتدمير العقاري اقصد التطوير العقاري الخاص بهم ويتم شراء ارض لبناء مشروع التمليك الجديد والذي يتم انجازه بشكل سريع لا تستطيع ان تشاهد الحفر الا والقواعد انشئت ثم تتوالى الاعمال بعد ذلك بحيث يتم الانتهاء من المبنى في ستة اشهر ويباع لمن قدَر الله عليه بالشراء منهم والذي سيذوق الامرين من الامور الانشائية في المبنى والتشغيلية.

ا وشدد على اهمية تنظيم المطورين العقاريين لان المشاكل التي تحدث يوميا من مشاريع التمليك تحتاج منا الى كتب ومجلدات وطالما انه ليس هناك هيئة للتطوير العقاري بالمملكة يمكن ان تدرس تلك المشاكل وتضع الحلول المناسبة لها وتسن القوانين التي تخدم المطور والمالك كلا في ما يعنيه فسيبقى الحال على ماهو عليه ويبقى التطوير لدينا ( طقها والحقها).